園區(qū)中國認(rèn)為，目前中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢異常復(fù)雜：一方面，雙創(chuàng)風(fēng)潮愈演愈烈，另一方面，實業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷不振。隨著產(chǎn)業(yè)格局和發(fā)展主題的變化，過往粗放含混的產(chǎn)業(yè)用地政策已經(jīng)有些跟不上新常態(tài)的步伐。舊有的工業(yè)用地有很多的問題，在保增長、促轉(zhuǎn)型、精細(xì)化、差別化的新常態(tài)下顯得更加滯后和掣肘，而存量時代的到來，也亟需有更好的配套土地政策，去激發(fā)新舊存增土地的活力與紅利。
目前，新產(chǎn)業(yè)用地具有研發(fā)用途比例高、不同用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，現(xiàn)行部分土地供應(yīng)和管理政策已難以適應(yīng)，且存在部分政策空白點。因此，11月8日，由國土資源部下發(fā)的《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》意義就格外深遠(yuǎn)，其堪稱新產(chǎn)業(yè)用地的“政策工具包”和使用說明書。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的根本性生產(chǎn)資料，這次產(chǎn)業(yè)用地政策的深刻變遷，將直接影響到整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新變局！
下面就讓我們來看一下，究竟這份“產(chǎn)業(yè)用地”說明書在哪些層面影響到既有的土地格局。
產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引
為優(yōu)化土地要素配置，培育發(fā)展新動力，支持穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促就業(yè)，依據(jù)國家和部關(guān)于新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式發(fā)展的用地政策，制定本指引，供地方各級特別是市、縣國土資源主管部門在工作中使用。
第一章 總則
第一條（產(chǎn)業(yè)用地政策含義）產(chǎn)業(yè)用地政策是指國務(wù)院、國土資源部針對特定行業(yè)制定的專項用地政策。相關(guān)政策清單見附錄，并可在中國政府網(wǎng)（www.gov.cn）和國土資源部門戶網(wǎng)站（www.mlr.gov.cn）查詢。
上述“特定行業(yè)”，不包括房地產(chǎn)業(yè)。
本指引適用于上述特定行業(yè)涉及的土地供應(yīng)、開發(fā)利用和土地利用年度計劃、土地供應(yīng)計劃編制及登記等工作。
第二條（基本原則）地方各級國土資源主管部門執(zhí)行產(chǎn)業(yè)用地政策時，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，符合用地分類國家標(biāo)準(zhǔn)和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，堅持規(guī)劃確定用途、用途確定供應(yīng)方式、市場確定供應(yīng)價格、用地主體一視同仁原則。
第三條（本指引的細(xì)化與更新）地方各級國土資源主管部門可按照本指引，根據(jù)本地區(qū)實際情況，細(xì)化實施措施，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地政策落實。
對本指引印發(fā)后國家和部新出臺的產(chǎn)業(yè)用地政策，地方各級國土資源主管部門可自行納入本指引適用范圍。
第二章 產(chǎn)業(yè)用地政策實施
第四條（可按原地類管理的情形）根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)光伏產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2013〕24號）和《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號），光伏發(fā)電站項目使用未利用地布設(shè)光伏方陣的，可按原地類認(rèn)定和管理。其中的未利用地按照土地調(diào)查成果認(rèn)定，光伏方陣用地面積按照《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標(biāo)》（國土資規(guī)〔2015〕11號）核定。
根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)和《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕10號），土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模邊界外的旅游項目中的自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地，可按原地類認(rèn)定和管理。
第五條（優(yōu)先安排計劃指標(biāo)的原則和層級）對產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的地區(qū)、集聚區(qū)及使用未利用地發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，要優(yōu)先安排用地計劃指標(biāo)。地方各級國土資源主管部門在編制下達(dá)土地利用計劃時，要根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌安排用地計劃指標(biāo)，確保符合產(chǎn)業(yè)政策的項目用地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
第六條（優(yōu)先安排供應(yīng)計劃的行業(yè)類型）市、縣國土資源主管部門編制國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃時，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)用地政策相關(guān)要求，按照《國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2010〕117號），優(yōu)先安排下列產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)：
（一）國務(wù)院及其職能部門發(fā)布的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中明確的重點產(chǎn)業(yè)。
（二）國務(wù)院及其職能部門發(fā)布的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策中明確的重點產(chǎn)業(yè)。
（三）縣級以上地方人民政府依據(jù)前述規(guī)劃、政策明確的本地區(qū)重點產(chǎn)業(yè)。
各地制定供應(yīng)計劃，要按照《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的意見》（國發(fā)〔2012〕14號）要求，積極保障小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、科技孵化器、商貿(mào)企業(yè)集聚區(qū)用地。中西部地區(qū)要按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)外貿(mào)回穩(wěn)向好的若干意見》（國發(fā)〔2016〕27號）要求，加大加工企業(yè)用地供應(yīng)。
第七條（土地用途的確定）市、縣國土資源主管部門在組織新供產(chǎn)業(yè)用地時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃部門給出的規(guī)劃條件，確定土地供應(yīng)用途。
對于現(xiàn)行國標(biāo)分類中沒有明確定義的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)類型，市、縣國土資源主管部門可按照國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)有土地供應(yīng)政策要求和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展實際需要，主動商同級城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)主管部門提出規(guī)劃用途的建議意見，促進(jìn)項目落地。
市、縣國土資源主管部門在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時，合同中的宗地用途按《土地利用現(xiàn)狀分類》（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB／T21010-2007）規(guī)定的土地二級類填寫；規(guī)劃部門給出的規(guī)劃條件在《土地利用現(xiàn)狀分類》中無直接對應(yīng)類型的，市、縣國土資源主管部門經(jīng)內(nèi)部會商后，按《土地利用現(xiàn)狀分類》規(guī)定的土地二級類填寫，必要時可征求規(guī)劃、投資部門意見。
根據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定，新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展中工業(yè)用地、科教用地兼容相關(guān)用途設(shè)施建筑面積不超過15%的，仍按工業(yè)、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容兩種以上用途的，應(yīng)確定主用途并依據(jù)主用途確定供應(yīng)方式；主用途可以依據(jù)建筑面積占比確定，也可以依據(jù)功能的重要性確定，確定主用途的結(jié)論和理由應(yīng)當(dāng)寫入供地方案，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。
第八條（土地使用方式的確定）各類產(chǎn)業(yè)用地均可采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式使用土地。
以長期租賃方式使用土地的，應(yīng)按照《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號）執(zhí)行，租賃期限按照《合同法》規(guī)定，不得超過二十年。
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》（國辦發(fā)〔2011〕59號）和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建?！?010〕87號，經(jīng)國務(wù)院同意），現(xiàn)階段僅政府投資建設(shè)不以營利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和公共租賃住房兩類項目用地可以作價出資（入股）方式使用新供建設(shè)用地。作價出資（入股）土地應(yīng)當(dāng)以市、縣人民政府作為出資人，制定作價出資或者入股方案，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實施。
第九條（土地供應(yīng)方式的確定）以先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地的，市、縣國土資源主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門擬定方案時，應(yīng)提請同級政府同意，邀請投資、產(chǎn)業(yè)等主管部門參加供應(yīng)方案擬定工作，明確租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的條件，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實施。按用途依法需采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的土地，招標(biāo)拍賣掛牌工作可在租賃環(huán)節(jié)實施；在承租方使用租賃土地達(dá)到合同約定條件后需辦理出讓手續(xù)時，可采取協(xié)議方式。
根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)〔2012〕39號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2014〕51號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2014〕9號）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》（國土資發(fā)〔2009〕101號），對舊城區(qū)改建需異地搬遷改造的城區(qū)商品批發(fā)市場等流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排用地，有土地使用標(biāo)準(zhǔn)要求的，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)安排同類用途用地。
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》（國辦發(fā)〔2015〕42號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》（國辦發(fā)〔2014〕37號）、國土資規(guī)〔2015〕10號文件，下列情形可將通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環(huán)節(jié)合并實施：
（一）采用政府和社會資本合作方式實施項目建設(shè)時，相關(guān)用地需要有償使用的；
（二）通過招標(biāo)方式確定新建鐵路項目投資主體和土地綜合開發(fā)權(quán)中標(biāo)人的；
（三）政府將收回和征收的歷史遺留損毀土地復(fù)墾并用于旅游項目建設(shè)的。
以合并競爭方式確定項目投資主體和用地者的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)依法獨立履行編制供地方案、簽訂供應(yīng)合同和實施用地供后監(jiān)管等法定職責(zé)。
第十條（關(guān)于配套建設(shè)）根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快新能源汽車推廣應(yīng)用的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2014〕35號）、《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國土資廳發(fā)〔2014〕11號）、國土資規(guī)〔2015〕5號、國土資規(guī)〔2015〕10號、《關(guān)于支持電影發(fā)展若干經(jīng)濟政策的通知》（財教〔2014〕56號）等文件規(guī)定，對新能源汽車充電設(shè)施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施、社區(qū)養(yǎng)老（醫(yī)療、體育、文化）服務(wù)設(shè)施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，允許在新供其他建設(shè)項目用地時，將其建設(shè)要求納入供地條件。
市、縣國土資源主管部門應(yīng)主動告知相關(guān)部門上述配建政策，相關(guān)部門提出配套建設(shè)要求的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)注意與提出要求的部門共同商城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門，依法先將配建要求納入規(guī)劃條件后，再行納入供地條件，并明確建成后資產(chǎn)移交和運營管理要求。
第十一條（關(guān)于地役權(quán)）根據(jù)《物權(quán)法》和國辦發(fā)〔2014〕35號、國土資規(guī)〔2015〕5號等法律和文件規(guī)定，地役權(quán)適用于在已有使用權(quán)人的土地、建筑物、構(gòu)筑物上布設(shè)新能源汽車充電設(shè)施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施等小型設(shè)施的情形。設(shè)立地役權(quán)，應(yīng)執(zhí)行《物權(quán)法》第十四章規(guī)定。
第十二條（關(guān)于過渡期政策）對于產(chǎn)業(yè)用地政策中明確，利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受在一定年期內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策的情形，過渡期滿需辦理改變用地主體和規(guī)劃條件的手續(xù)時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理。
產(chǎn)業(yè)用地政策對“暫不變更”的時限沒有明確規(guī)定的，時限及后續(xù)管理可參照執(zhí)行國土資規(guī)〔2015〕5號文件，或由地方國土資源主管部門會同相關(guān)部門制定實施細(xì)則。
第十三條（土地供應(yīng)價格的確定）各省（區(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的70％執(zhí)行。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和的，應(yīng)按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。中西部地區(qū)省級國土資源主管部門應(yīng)向相關(guān)部門建議，按照國發(fā)〔2016〕27號文件要求，將加工貿(mào)易相關(guān)的工業(yè)項目納入本省（區(qū)、市）優(yōu)先發(fā)展的工業(yè)項目。
根據(jù)國土資規(guī)〔2015〕10號文件，旅游相關(guān)建設(shè)項目中的人造景觀用地應(yīng)根據(jù)具體行業(yè)市場經(jīng)營情況，客觀評估確定供應(yīng)底價。
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（國辦發(fā)〔2011〕38號），農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地作為經(jīng)營性商業(yè)用地，應(yīng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價的，可以參照市場地價水平、所在區(qū)域基準(zhǔn)地價和工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)等確定出讓底價。
第十四條（依法使用集體建設(shè)用地）產(chǎn)業(yè)用地政策允許依法使用集體建設(shè)用地的，除農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)外，其他地區(qū)應(yīng)按《土地管理法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行使用，或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)的方式使用土地。在此前提下，各地可依法探索完善集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營的管理方式。
依據(jù)《旅游法》規(guī)定和各?。▍^(qū)、市）制定的管理辦法，鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營。
第三章 改進(jìn)完善管理方式
第十五條（安排供應(yīng)計劃）按照國土資發(fā)〔2010〕117號文件規(guī)定，市、縣國土資源主管部門測算計劃期國有建設(shè)用地需求量時，應(yīng)當(dāng)主動征求本地區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)主管部門意見，確定需優(yōu)先保障的重要產(chǎn)業(yè)國有建設(shè)用地需求量。
第十六條（項目認(rèn)定）下列情形中，市、縣國土資源主管部門應(yīng)會商產(chǎn)業(yè)主管部門，對項目性質(zhì)予以認(rèn)定：
（一）落實產(chǎn)業(yè)用地政策時，對相關(guān)項目是否屬于國家支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)難以確認(rèn)的；
（二）建設(shè)單位認(rèn)為自身擬建項目符合《劃撥用地目錄》，對項目是否屬于非營利性項目性質(zhì)難以確認(rèn)的。
產(chǎn)業(yè)主管部門能夠就上述事項提供證明文件的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)依據(jù)證明文件、按相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策執(zhí)行。產(chǎn)業(yè)主管部門不能就上述事項提供證明文件的，市、縣國土資源主管部門可在與產(chǎn)業(yè)主管部門商議達(dá)成共識的基礎(chǔ)上，共同提出對項目用地適用政策的建議，報請有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)后實施。
第十七條（關(guān)于供應(yīng)前置條件）對政策允許將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)、節(jié)地技術(shù)等要求作為土地供應(yīng)前置條件的，設(shè)置供應(yīng)前置條件時，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)商請?zhí)岢龉?yīng)前置條件的部門，書面明確設(shè)置土地供應(yīng)前置條件的理由或必要性、具體內(nèi)容表述及條件履約監(jiān)管主體、監(jiān)管措施、違約處理方式。在制定供地方案和簽署供地文件時，除將相關(guān)內(nèi)容寫入外，還應(yīng)當(dāng)將提出前置條件部門出具的上述書面文件作為附件一并收入，并在向土地供應(yīng)集體決策機構(gòu)匯報時專門作出說明。
市、縣國土資源主管部門應(yīng)積極向本地區(qū)相關(guān)部門和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地供應(yīng)集體決策機構(gòu)宣傳國土資源部會同發(fā)展改革委、科技部、工業(yè)信息化部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部共同下發(fā)的國土資規(guī)〔2015〕5號文件，落實其中將項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書作為簽訂土地供應(yīng)合同前提條件的規(guī)定，提醒提出關(guān)聯(lián)條件部門監(jiān)督承諾書履行情況。
第十八條（限制改變用途與分割轉(zhuǎn)讓）對于落實產(chǎn)業(yè)用地政策供應(yīng)的宗地，相關(guān)規(guī)范性文件有限制改變用途、限制轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓等規(guī)定的，原則上應(yīng)當(dāng)將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，并記載到不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)利證書，在分割轉(zhuǎn)讓審批、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理等環(huán)節(jié)予以落實。
第十九條（卷宗與臺賬管理）市、縣國土資源主管部門要加強產(chǎn)業(yè)用地政策實施的精準(zhǔn)性、時效性管理，加強事前、事中、事后的全程跟蹤服務(wù)和監(jiān)管。適用的產(chǎn)業(yè)用地政策文件應(yīng)當(dāng)納入土地使用權(quán)供應(yīng)檔案卷宗長期妥善保存。
市、縣國土資源主管部門可根據(jù)需要建立產(chǎn)業(yè)用地政策適用項目臺賬，記錄項目基本情況、適用產(chǎn)業(yè)用地政策、供后投資建設(shè)情況、過渡期起始時間及期滿處理情況等。
第二十條（監(jiān)管責(zé)任）市、縣國土資源主管部門要加強與產(chǎn)業(yè)主管部門的協(xié)調(diào)配合，依據(jù)土地供應(yīng)合同、劃撥決定書、產(chǎn)業(yè)主管部門出具的證明文件、前置條件文件、項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書等約定的用地條件、用地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任，強化用地供后聯(lián)合監(jiān)管。重大事項要及時向市、縣人民政府或相關(guān)機構(gòu)報告。
來源：國土資源部
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